Portaria 489 MCMV: Novas Especificações Técnicas que Todo Arquiteto Precisa Saber

A Portaria MCID 489/2025 reformulou as especificações técnicas do MCMV, introduzindo mudanças que impactam diretamente o trabalho de arquitetos e projetistas. Das novas exigências de sustentabilidade à proibição de janelas para poços internos, as alterações exigem adaptações imediatas nos projetos.

Para profissionais que trabalham com habitação social, dominar essas especificações é fundamental para aprovação de projetos e competitividade no mercado. Compilamos todas as mudanças técnicas essenciais, com interpretações práticas e soluções projetuais baseadas nas informações oficiais dos webinários do Ministério das Cidades.

Sustentabilidade Obrigatória: SbN e Arborização

Soluções baseadas na Natureza (SbN)

A sustentabilidade deixou de ser opcional no MCMV 2025. As Soluções baseadas na Natureza (SbN) são agora requisitos técnicos obrigatórios que devem ser integrados ao projeto arquitetônico.

Elementos SbN obrigatórios:

Jardins de chuva para drenagem natural
Biovaletas para filtragem de águas pluviais
Sistemas de captação de águas pluviais (cisternas)
Drenagem sustentável integrada ao paisagismo

Referência: Portaria MCID 489/2025, alterações à Portaria 725/2023

Integração arquitetônica:

Considerar SbN desde a implantação do projeto
Topografia natural como elemento de projeto
Áreas verdes funcionais não apenas decorativas
Sistemas integrados de drenagem e paisagismo

Arborização com Espécies Nativas

A arborização obrigatória vai além do paisagismo tradicional, exigindo espécies nativas regionais com funções ambientais específicas.

Critérios técnicos:

Espécies nativas da região do projeto
Função climática (sombreamento, redução de calor urbano)
Sistema radicular compatível com infraestrutura
Baixa demanda hídrica para facilitar manutenção

Dimensionamento:

Novas proporções de árvores por unidade construída
Distribuição estratégica para máximo benefício climático
Integração com áreas de convivência e lazer
Planejamento de crescimento e manutenção

Referência: Webinário MCID – Secretário Augusto Rabelo sobre novos critérios de sustentabilidade

Hortas Comunitárias

Incentivo específico para instalação de hortas urbanas que promovem convívio social e segurança alimentar.

Projeto de hortas:

Áreas destinadas para cultivo comunitário
Canteiros elevados para facilitar cultivo
Sistema de irrigação integrado (águas pluviais)
Área de compostagem e armazenamento de ferramentas
Espaços de convivência adjacentes

Referência: Webinário MCID – Estímulo à instalação de hortas urbanas

Área Verde Mínima

Novo requisito: Mínimo de 10% de área verde nos empreendimentos.

Especificações:

Percentual obrigatório da área total do empreendimento
Áreas funcionais integrando lazer, drenagem e arborização
Não inclui áreas ociosas sem função específica
Planejamento para uso e manutenção pelos moradores

Referência: Portaria 489/2025 – Aumento das exigências ambientais

Especificações de Unidades Habitacionais

Varandas Obrigatórias

Manutenção da exigência de varandas conforme orientação presidencial, com foco em conforto térmico.

Benefícios das varandas:

Melhoria do conforto térmico através de zonas de transição
Aumento da iluminação natural nas unidades
Redução de custos energéticos com climatização
Ampliação do espaço de convivência familiar

Especificações técnicas:

Dimensões mínimas conforme Portaria 725
Orientação solar considerando clima regional
Proteção contra intempéries
Integração com ventilação natural da unidade

Referência: Webinário MCID – Varandas como prioridade e exigência

Proibição de Janelas para Poços Internos

Mudança fundamental: Proibição de janelas de salas, dormitórios e áreas de serviço voltadas para poços internos.

Justificativa técnica:

Qualidade ambiental inadequada em unidades pequenas
Populações vulneráveis necessitam de melhores condições
Dificuldade cultural de apropriação de espaços inadequados
Ventilação e iluminação insuficientes

Impactos no projeto:

Ventilação cruzada obrigatória através de fachadas externas
Pátios internos devem ter dimensões adequadas para não caracterizar “poços”
Reformulação de projetos existentes que usam essa solução
Formas para paredes de concreto podem precisar adaptação

Referência: Portaria MCID 489/2025, alteração da Portaria 725/2023

Soluções projetuais (criativas e inovadoras):

Pátios amplos com proporções adequadas
Recuos laterais para garantir ventilação
Ventilação cruzada através de fachadas opostas
Áreas molhadas centralizadas sem comprometer ventilação

Eficiência Energética

Melhorias nas especificações para redução do consumo energético.

Elementos obrigatórios:

Telhas termoacústicas para melhor conforto térmico
Orientação solar otimizada
Ventilação natural priorizada sobre climatização artificial
Iluminação natural maximizada

Especificações de Condomínio e Implantação

Área Ociosa Limitada a 30%

Nova restrição: Área ociosa não pode exceder 30% da área total da matrícula.

Definição de área ociosa:

Áreas sem uso específico dentro da matrícula
Resquícios de terreno sem função definida (exemplo: morros isolados)
NÃO inclui: Áreas verdes funcionais, sistema viário interno, equipamentos

Contexto da medida:

Sugestão da engenharia da Caixa baseada em casos concretos
Dificuldade de manutenção para o perfil de atendidos
Observação prática de terrenos com grandes áreas inutilizáveis

Referência: Webinário CBIC – Ana Paula sobre casos observados no primeiro ciclo

Estratégias de projeto:

Aproveitamento máximo do terreno disponível
Áreas verdes multifuncionais (lazer + drenagem + arborização)
Integração de todas as áreas ao projeto
Evitar sobras de terreno sem destinação

Contiguidade Mantida

Permanência da exigência de contiguidade entre unidades, sem revogação.

Impactos no projeto:

Conjuntos habitacionais devem formar blocos contíguos
Distanciamento mínimo entre empreendimentos mantido
Densidade controlada por município
Integração urbana através de conjuntos coesos

Referência: Portaria 725/2023 mantida – Especificações de implantação

Limites de Condomínio

Regras mantidas para tamanho máximo de condomínios.

Especificações:

200 unidades por condomínio (regra geral)
300 unidades quando quadra superior a 10.000m²
Fragmentação necessária em empreendimentos maiores
Gestão condominial facilitada por limitação de tamanho

Referência: Portaria 725/2023 mantida – Porte de empreendimentos

Infraestrutura e Sistemas Prediais

Sistemas de Drenagem Sustentável

Integração obrigatória de drenagem sustentável com sistemas convencionais.

Elementos técnicos:

Jardins de chuva dimensionados hidraulicamente
Pavimentos permeáveis em áreas de circulação
Cisternas para captação e reuso
Biovaletas para tratamento inicial

Incentivo à Instalação de Cisternas

Nova diretriz: Estímulo específico para sistemas de captação pluvial.

Benefícios:

Captação e armazenamento de águas pluviais para irrigação
Redução da demanda sobre sistemas públicos
Diminuição do escoamento superficial
Autonomia hídrica parcial dos empreendimentos

Referência: Webinário MCID – Incentivo à instalação de cisternas

Redes de Utilidades

Especificações atualizadas para infraestrutura interna.

Água e esgoto:

Redes separadoras obrigatórias
Reuso de águas pluviais quando viável
Sistemas compatíveis com SbN implementadas

Energia elétrica:

Eficiência energética priorizada
Preparação para futuras instalações de energia renovável
Iluminação pública com tecnologia LED

Acessibilidade

Manutenção e aprimoramento das exigências de acessibilidade universal.

Elementos obrigatórios:

Rotas acessíveis em todo o empreendimento
Unidades adaptadas conforme percentual legal
Equipamentos e áreas comuns totalmente acessíveis
Sinalização tátil e visual adequada

Questões em Análise: Elevadores

Status Atual

A questão dos elevadores permanece em análise prioritária pelo Ministério das Cidades, conforme destacado pelo Secretário Augusto Rabelo.

Problema identificado:

Dificuldade em obter orçamentos de manutenção para 60 meses
Impacto na viabilidade de projetos verticais
Urgência reconhecida pelo governo federal

Expectativa:

Solução em análise prioritária
Regulamentação específica para manutenção
Viabilização de projetos com elevadores

Referência: Webinário MCID

Recomendação para arquitetos:

Desenvolver soluções para ambos os cenários
Priorizar projetos de até 4 pavimentos quando possível
Aguardar definição oficial antes de protocolar projetos com elevadores

Adaptações Necessárias em Projetos Existentes

Projetos do Ciclo Anterior

Para projetos já desenvolvidos que precisam adequação às novas especificações.

Principais adaptações:

Ventilação de unidades com janelas para poços internos
Integração de elementos de sustentabilidade obrigatórios
Revisão de áreas ociosas acima de 30%
Adequação de sistemas de drenagem

Estratégias de Adequação

Janelas para poços:

Ampliação de pátios internos existentes
Abertura de aberturas em fachadas externas
Reformulação de layout interno quando necessário

Sustentabilidade:

Incorporação de jardins de chuva em áreas livres
Substituição de pisos por soluções permeáveis
Adição de sistemas de captação pluvial
Plantio de espécies nativas em áreas verdes
Instalação de cisternas para reuso de água

Viabilidade de Reformulação

Análise custo-benefício para adequação de projetos existentes.

Fatores a considerar:

Custo de reformulação vs desenvolvimento novo
Tempo para adequação vs cronograma de protocolo
Viabilidade técnica das modificações necessárias
Competitividade do projeto adequado

Integração com Terrenos de Qualificação Superior

Compatibilidade de Exigências

As especificações da Portaria 489 se integram com requisitos de terrenos superiores.

Sinergia entre exigências:

SbN complementam infraestrutura urbana existente
Arborização melhora qualidade ambiental do entorno
Drenagem sustentável reduz sobrecarga de sistemas públicos
Eficiência energética alinha com sustentabilidade urbana

Projeto Integrado

Abordagem holística considerando terreno e especificações técnicas.

Elementos de integração:

Continuidade de sistemas verdes com entorno urbano
Conexão de drenagem com sistemas municipais
Harmonização arquitetônica com contexto local
Otimização de infraestrutura compartilhada

Cronograma de Implementação

Entrada em Vigor

Aplicação imediata para novos projetos protocolados no ciclo 2025-2026.

Marcos importantes:

Maio 2025: Publicação das portarias
Aguardando: Regulamentação detalhada pela Caixa
Protocolo: Conformidade obrigatória com novas especificações

Preparação de Escritórios

Cronograma para adequação de processos projetuais.

Ações imediatas:

Treinamento de equipes técnicas nas novas especificações
Atualização de bibliotecas de projetos
Revisão de metodologias de desenvolvimento
Parcerias com consultores especializados em sustentabilidade

Oportunidades para Arquitetos

Diferenciação no Mercado

Especialização em sustentabilidade para habitação social.

Competências valorizadas:

Domínio de SbN aplicadas à habitação popular
Conhecimento de espécies nativas regionais
Experiência em drenagem sustentável
Capacidade de projeto integrado sustentável

Parcerias Estratégicas

Colaborações que agregam valor aos projetos.

Parceiros importantes:

Paisagistas especializados em flora nativa
Engenheiros ambientais para SbN
Consultores em sustentabilidade
Fornecedores de sistemas sustentáveis (cisternas, pisos drenantes)

Portfólio Especializado

Desenvolvimento de expertise reconhecida no mercado.

Elementos de portfólio:

Projetos demonstrando aplicação de SbN
Cases de adequação de projetos existentes
Metodologias próprias de projeto sustentável
Resultados de desempenho ambiental

Impactos Financeiros e Viabilidade

Investimento vs Benefícios

As novas exigências representam investimento inicial com retornos de longo prazo.

Benefícios econômicos:

Redução de 15 a 30% nos custos de energia devido ao conforto térmico
Economia de 20 a 40% em custos de drenagem urbana municipal
Valorização imobiliária de até 10% em empreendimentos sustentáveis
Redução de custos de manutenção em infraestrutura verde

Linhas de Financiamento

Acesso facilitado a créditos para construção sustentável.

Oportunidades:

Bancos de desenvolvimento com linhas específicas
Certificações ambientais facilitam aprovação de crédito
Parcerias público-privadas para projetos sustentáveis

Checklist Técnico para Arquitetos

Antes do Projeto

[ ] Estudo de espécies nativas da região
[ ] Análise de viabilidade hídrica do terreno
[ ] Levantamento de fornecedores de materiais sustentáveis
[ ] Parcerias com consultores especializados

Durante o Desenvolvimento

[ ] Integração de SbN desde a implantação
[ ] Dimensionamento de jardins de chuva
[ ] Especificação de cisternas e sistemas de captação
[ ] Planejamento de hortas comunitárias
[ ] Verificação de área ociosa (máximo 30%)
[ ] Garantia de ventilação cruzada (sem poços internos)
[ ] Dimensionamento adequado de varandas

Antes da Aprovação

[ ] Conformidade com 10% de área verde mínima
[ ] Especificação completa de espécies nativas
[ ] Detalhamento de sistemas de drenagem sustentável
[ ] Memorial de manutenção das áreas verdes
[ ] Integração com infraestrutura urbana existente

Principais Mudanças por Categoria

Sustentabilidade (NOVO)

✅ SbN obrigatórias (jardins de chuva, biovaletas)
✅ Cisternas incentivadas para captação pluvial
✅ Arborização com espécies nativas em novas proporções
✅ Hortas comunitárias estimuladas
✅ 10% área verde mínima obrigatória

Qualidade Ambiental (ALTERADO)

🚫 Janelas para poços internos proibidas
✅ Varandas obrigatórias mantidas (orientação presidencial)
✅ Ventilação cruzada obrigatória
✅ Conforto térmico priorizado

Aproveitamento do Terreno (NOVO)

⚠️ Área ociosa máxima de 30% da matrícula
✅ Áreas verdes funcionais não contam como ociosas
✅ Aproveitamento máximo do terreno exigido

Mantido da Portaria Anterior

✅ Contiguidade entre unidades
✅ Limites de condomínio (200/300 UH)
✅ Acessibilidade universal
✅ Infraestrutura completa

Questões Pendentes de Regulamentação

Elevadores

Status: Em análise prioritária pelo MCID
Problema: Dificuldade de orçamentos de manutenção 60 meses
Expectativa: Solução nas próximas semanas
Recomendação: Aguardar definição para projetos verticais

Detalhamento de SbN

Aguardando: Especificações técnicas detalhadas
Necessário: Dimensionamento hidráulico de jardins de chuva
Pendente: Critérios de aprovação de sistemas sustentáveis

Conclusão: Nova Era do Projeto Habitacional

A Portaria 489 representa uma evolução qualitativa significativa no MCMV, elevando padrões técnicos e ambientais da habitação social brasileira. Para arquitetos, as mudanças exigem atualização técnica e mudança de abordagem projetual.

Principais Transformações:

Sustentabilidade como elemento estrutural, não cosmético
Qualidade ambiental interna obrigatória (ventilação, conforto)
Integração urbana através de sistemas sustentáveis
Eficiência energética e hídrica prioritária

Oportunidades Profissionais:

Mercado em crescimento para especialistas em sustentabilidade
Diferenciação através de competências técnicas atualizadas
Parcerias estratégicas com cadeia de sustentabilidade
Inovação em soluções de baixo custo e alto impacto

Desafios:

Atualização constante em normas técnicas
Especialização em sustentabilidade aplicada
Gestão de custos com novas exigências
Integração de múltiplas disciplinas no projeto

A adaptação às novas especificações não é apenas conformidade regulatória, mas oportunidade de posicionamento como profissional atualizado com as melhores práticas contemporâneas de projeto habitacional.

Para arquitetos que abraçarem essas mudanças, o MCMV 2025 representa uma plataforma para projetos melhores, comunidades mais sustentáveis e carreiras diferenciadas no mercado da habitação social.

O programa não apenas constrói casas – constrói comunidades sustentáveis que contribuem para cidades mais resilientes e um futuro ambiental mais promissor, alinhando-se com as diretrizes nacionais de desenvolvimento urbano sustentável e política habitacional moderna.